전월세 확정일자 받는법.전입신고 확정일자.확정일자 효력.전세권설정등기. 전세권설정 방법.전세권설정 비용.전세권설정 해지

전월세 확정일자 받는법.전입신고 확정일자.확정일자 효력.전세권설정등기.

전세권설정 방법.전세권설정 비용.전세권설정.전세권설정 해지방법

 

 

요즘 가을 이사철이라 주위에 주말에 이사 하시는분들이 많이 있는것 같습니다.

오늘은 내집 보증금 지키는 방법!

 

전세권 설정등기와 확정일자의 차이점에 대해 알아보려고 합니다

보증금을 보호하는 기능은 비슷하지만 약간의 차이점은 있습니다.

 

어떤 것이 더 유리할지 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다

전세권설정과 확정일자의 차이는 무엇일까?

 

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여

임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.

 

 

일반적으로 가장 많이 이용하는 확정일자를 받는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을

받는 것으로  주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 쉬운 방법입니다.

 

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지

계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.

 

전세금을 떼이지 않으려면 내가 몇월몇일에 이집에 얼마를 주고 전세를 주고 들어왔다는 것을

확실하게 증명을 하면 됩니다.

 

 

보통 확정일자 효력발생시기는

① 이사+전입신고+확정일자를 같은 날 한 경우는 익일 0시부터

    효력발생합니다.

② 이사+전입신고 먼저하고 확정일자 받으면 즉시 효력발생합니다.

③ 확정일자를 먼저 받고 이사+전입신고하면 익일 0시부터 효력발생합니다.

 

전세권설정등기란

전세권자가 전세금을 지불하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위하여 하는 등기를 말합니다.

 

신청에서는 등기권리자·전세권설정자인 소유자를 등기의무자라고 합니다.

부동산의 특정된 일부에는 전세권을 설정할 수 있으나 공유지분에는 전세권을 설정할 수 없습니다

이경우 가장 확실한 것은 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 내가 이 집에 얼마의 전세금을 주고

살고 있다고 당당하게 써 놓으면 됩니다.

 

그러면 내가 이 집의 전세세입자라는 것을 가장 확실하게 증명을 할 수 있는데

이것을 <전세권설정등기> 라고 하는 것입니다.

 

 

전세권설정등기 장점

전세권이 설정되면 경매신청권이 생기며

임대인이 계약기간이 끝났음에도 불구하고 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 별도의 법원 판결절차 없이 직접 법원에 경매 신청을 할 수 있습니다.

 

경매에서 확정일자와 달리 별도 배당요구 없이도확정일자 보다 후순위에 있는 저당권,전세권, 채권 등 보다 우선적으로 경매대금에서 배당을 받을수 있습니다..

즉 경매시 나의 보증금에 대한 순위를 확정하는 것입니다..

전세권설정등기 단점

전세권설정 등기는 전입신고+확정일자 제도에 비해 절차가 까다롭고 복잡하며 비용도 많이 듭니다.

그리고 경매 등으로 배당을 받아 보증금을 회수하게 될 때 토지가+건물가에서 배당을 받은

전입신고·확정일자 제도에 비해 적을 수 있습니다.

 

또한 전세권설정 등기는 등기부에 기재되고 경매 청구가 가능한 등의 권한이 강한 대신 건물관리에

대한 책임이 더 큽니다.

 

전세권자(세입자)는 건물의 사용에 적합하도록 현상을 유지하고 통상의 수리 비용을 부담해야 하고 건물 자체를 사용할 수 없을 정도의 큰 하자가 발행할 경우 전세권 소멸의 사유가 될 수 있습니다

 

하지만 남의 집 등기부등본에 그렇게 당당하게 써 넣으려면 당연히 집주인의 동의가 필요하다

그리고 그렇게 등기를 하는데 몇십만원씩 수수료도 발생을 한다

 

전세권설정 등기 비용은   

 

등록면허세 : 보증금의 0.2%

지방교육세: 등록면허세의 20%

전세보증금 ⅹ0.24 %로 계산하시면 됩니다.

 

 

 

그렇다면 또다른 방법은 무엇일까?

바로 증인을 세우는 것입니다.

 

내가 몇월몇일에 전세금 얼마를 주고 이집에 들어왔다는 것을 누군가 증인을 서주면

내가 이집의 세입자라는 것이 확실해진다 하지만 이사 온 날 옆집에 가서 벨을 누르고

증인을 서달라고 할수도 없는 노릇이다. 그래서 아예 법을 만들어서 주민센터의 공무원이

증인을 서주게 제도를 만들었다. 그것이 바로 <확정일자>입니다..

 
전세권을 설정할 때 유의할 점은 최선순위 전세권이어야 합니다.

전세권 설정 당시, 해당 주택의 등기부등본에 임차인의 전세권보다 앞선 근저당 등의

선순위 권리가 없어야 한다는 뜻입니다
 

단독주택이나 다가구주택일 경우 전세권보다는 전입신고와 확정일자를 먼저 받아둡니다.

아파트, 연립주택, 그리고 다세대주택 같은 주택을 집합건물이라고 하는데 이와 같은 집합건물에

전세권을 설정해 놓으면 나중에 이 주택이 경매에 넘겨지더라도 건물과 토지(대지권)모두에 해당하는 매각대금에서 배당을 받을 수 있지만 단독주택이나 다가구주택의 경우 전세권을 설정해 놓으면 건물의 매각대금에서만 배당을 받을 수 있습니다.

 

전세보증금을 증액할 경우 추가적인 금액에 대한 전세권 설정보다는 전입일자와 확정일자를

이용합니다.

 

이사온날 전세계약서를 들고가서 주민센터의 공무원에게 내밀면 거기에 도장을 쾅! 찍어 주는데

그게 확정일자 라는 도장이고 도장의 의미는 오늘 이후부터는 이사람이 이집의 세입자라는 것을

국가가 확인해준다! 이런 뜻입니다

 

 

 

만약 이런 확정일자 도장이 없으면 그 전세계약서가 진짜 언제 씌여진 것인지 알 수가 없게됩니다

날짜야 나중에라도 조작이 가능하기 때문입니다.

 

그래서 이날부터 내가 세입자니까 이날 이후에 당신이 집주인에게 돈을 빌려준 것은

나보다 후순위다! 이렇게 주장을 해야 하는데 국가가 인정을 해준 도장이 있으면 적어도

그날 이후에는 분명히 이집의 세입자로 들어와 살았다는 객관적인 증거가 되는 것입니다.

 이것이 확정일자 입니다...~~

 

이렇게 확정일자를 받아두고 전입신고까지 마치고 들어와서 거주를 하면

앞서서 이야기한 전세권설정등기를 한 것과 똑같은 효력을 발휘하게 된다.

 

법적으로 전세권 설정등기가 아니라 확정일자만 받은 경우에는

집주인이 만약 전세금을 돌려주지 않으면 바로 경매에 그 집을 넘길수는 없고

소송을 한번해야하는 번거로움이 있기는 한데

약간 번거롭다 뿐이지 전세금을 안전하게 지키는 효력은 같습니다..

 

그리고 전세권설정 등기는 건물에만 효력이 있고 토지에는 효력이 없는 경우도 있습니다

가끔은 그래서 확정일자 보다 더 불리할 수도 있으니까 확정일자를 받고 전입신고를 하고

실제 그 집에 거주를 할 수 있다면 굳이 전세권설정등기를 비싼 돈을 들여서 하지 말고

그냥 확정일자 도장만 받아 두는 것이 더 좋습니다.

 

다가구, 단독주택등의 경우는 확정일자가 유리해 보입니다.

일단 건물 및 토지가격에 대해서도 배당을 받기 때문입니다.

전입신고를 할 수 없는 경우나 상가임대의 경우는 전세권설정등기를 하시는 것이

유리해 보입니다.